天津起点创辉房地产顾问有限公司 邱宏

　　我爱我家房屋租赁置换有限公司雅士道经理 邹 韵

　　天津鸿明世纪房地产经纪有限公司 总经理 赵钢

　　天津鸿明世纪房地产经纪有限公司 经理 王建伟

　　天津市盛豪房地产信息咨询中心总经理 赵雨

　　论坛内容：

　　1、08年已经过半，由于受到各种因素的影响，今年房地产走势并不乐观，具体到二手房租赁市场上，首先请各位分析一下08年上半年天津二手房租赁市场的整体情况。

　　2、当前市场二手房交易量出现萎缩态势。也有部分学者分析在二手房市场调整的背景下，二手房出现“售转租”现象 ，请各位业内人士分析一下这种现象是否出现，如果出现的话，那么原因又是什么，是否真的跟目前的二手房市场有关？

　　3、当前租赁市场交易成显著增长，市场日益红火，请各位业内结合当前的政策和二手房市场认识分析一下出现这种情况的原因？

　　4、租房跟买房不一样，租房者可以随时根据自己的需要更换自己的居住地点。请各位业内人士分析一下，具有哪些优势的房子才能成为租房者的首选。

　　5、高端租赁也是目前市场上兴起的一种新的租赁方式，这种租赁方式有什么特点？对房屋又有什么不同的要求？

　　6、马上就要到奥运会了，天津作为奥运会分会场所在地，自然也会迎来外籍人士，那么各租赁公司有没有结合奥运会推出奥运短租房？

　　7、各位嘉宾都是租赁市场的专业人士，那么请各位嘉宾结合自己的专业知识为广大租房者提供一些专业的租房知识及政策指导，使广大租房者少走弯路。

　　8 最后，请各位业内专业人士，结合目前的市场，对下半年的租赁市场进行一下分析和展望。

　　直播文字

　　【主持人】：各位网友大家好，非常欢迎各位来到本次的焦点关注，我们本次的焦点关注想探讨一下2008年上半年二手房租赁市场的一个整体走势，今天我们请得到嘉宾一共有五位，首先我给大家介绍一下。天津起点创辉房地产顾问有限公司邱宏、我爱我家房屋租赁置换有限公司雅士道经理邹韵、天津鸿明世纪房地产经纪有限公司总经理赵钢、天津鸿明世纪房地产经纪有限公司经理王建伟、天津市盛豪房地产信息咨询中心业务经理马浩

　　非常欢迎各位的来到，刚才大体的跟各位网友说了一下我们此次焦点关注的话题，就是探讨2008年上半年二手房租赁市场的一个市场走势。大家都知道2008年市场的总体走势并不是很乐观，就一手方市场来说受到降价潮和“拐点论”的一系列影响，出现了一些下滑的趋势，二手房成交市场，也不是特别好，但是具体到二手房租赁市场我们想也应该具体问题具体分析，各位经理也是在这个方面比较有经验，所以先请各位经理来分析一下2008年上半年租赁市场的整体走势是什么样的。

　　【邱宏】：2008年上半年对于二手房买卖市场来说并不乐观，但是我觉得二手房租赁市场的整体情况还是同比去年有所增长的，就我们起点房地产公司来讲，今年上半年的整体业绩就超过了去年的上半年的30%到40%左右，二手房租赁市场的情况挺不错的。

　　【主持人】：您认为还是整体向上的趋势？马经理的意见呢？

　　【马浩】：确实有点向上，但是不像以前那么好做，因为以前的高端特别好作，现在公司如果继续盈利的原因是我们开始抓低端市场，100平米左右的市场也开是抓的，以前我们觉得大单抓一个是一个，现在大单没有可抓的，现在只能抓小单，为了维持公司的盈利，所以二手房租赁市场的走势还行，但是高端市场不像现在这种情况。

　　【主持人】：您的公司是受到市场的一轮冲击之后改变了方向和策略，但是整体还是保持比较平稳的态势？

　　【马浩】：对。

　　【邹韵】：我主要跟大家说说华苑这块，华苑这块旁边有学校，有产业园区，相对的客户会比较稳定一些，所以它受到市场这块的影响小一点，我们离“大地12城”那块比较近，很多的客户，他的价格往下走，很多人会选择去租，先感受那边的环境然后再考虑去买。这块的东西可能会提高一些。

　　【主持人】：您认为二手房租赁市场和片区也是有关系的？

天津鸿明世纪房地产经纪有限公司经理王建伟
　　【王建伟】：我感觉从整体来说租赁市场的这种竞争日益激烈，源于二手房市场的一种“拐点论”的低迷，我觉得从整体的立场来说竞争比较激烈。从我们内部来说，提高这种竞争优势还是一个重要的问题，低端和中高端我们也在抓。具体从公司来说，比去年增长多少我们不敢谈，因为现在竞争真的很激烈，不是说你抓起来这个东西就会有，我觉得是这个样子的。

　　【赵钢】：我感觉现在整体的租赁市场呈一个上升的趋势是肯定的，可能去年一直到今年二手房市场相对来说比较低迷，无论是新房还是二手房市场来说都是比较低迷，现在土地流拍的也比较多，但是“售转租”的这种现象也挺多的，我感觉到这几个月来说，还有一部分的人群说商业租赁，其实这相对来说比去年上升的速度应该是比较快的，单位来天津租房的比较多。

　　【主持人】：从各位经理的表达中我可以抓到一点比较有效的信息，就是咱们二手房租赁市场可能还不同于新房市场和二手房市场，可能在新房市场和二手房市场普遍低迷的状态下，租赁市场会呈现一种比较向上的一种比较良好的运营态势。部分业内专家在分析二手房市场调整的时候，提到了一种现象就是“售转租”。这个现象在天津市场上目前的发展态势是怎么样的，出现这种情况的原因到底是什么呢？

我爱我家房屋租赁置换有限公司雅士道经理邹韵
 
　　【邹韵】：华苑相对来说周边的商品房有，像“大地12城”、“中北镇”包括很多的项目，比如我们公司代理的社会山都是在外环线以外的，它的价格明显和咱们这块会有很大的差别，所以说有很多人包括华苑里面的人会把房子卖掉，然后在那边换房子，相对作为一种面积的改善，包括我们成交了很多都是年轻人结婚在那买房子，可能华苑这边的片区房龄大伙儿的关注度都转移到上面了，包括一些商品房的楼价，包括宣传、报纸、网络，很多人都去看那些房子的，这边的房子受关注的稍微少一点了。华苑那边大部分人卖房子都是有富裕的房子，不是说非得把这套卖了再去买，这边已经空着了，再卖也卖不出去了。所以他就出租，有人住总比空着好。

　　【主持人】：这是卖房人的一种心理想法？

　　【邹韵】：对。

　　【王建伟】：我觉得“售转租”来源就是市场的僵持，现在以90万的房子降价为例，真正降价到80万可能卖出去吗？不好说，不一定会有人买，因为他的市场价值远不只这些，怎么办呢就是僵持，房子空着它就是钱，所以就觉得还是租吧，从业主来说缺钱了怎么办，我贷款，我现在做抵押贷几十万，现在就是僵持，市场僵持出现了售转租。

　　【主持人】：买卖双方彼此观望的态势？

　　【王建伟】：对。

天津鸿明世纪房地产经纪有限公司总经理赵钢
　　【赵钢】：我觉得这种现象为什么这么严重，实际上咱们经常在二手房市场也说一句话，就是他的刚性需求越来越少。咱们天津的房价是2003年开始长的，2004年面临大量的拆迁，刚性需求增多，那时候市场活动量非常多，一直到2005年、2006年市场有明显的调整，明显感到市场成交量明显的下滑。现在为什么是一个僵持的情况？就好象房主的预期，奥运以后这个房子可能还在涨，但是买房人跟这些想法正好相反，他认为奥运之后这些房价会落。但是到底去涨还是落有很多原因决定的，既然处于僵持的状况，很多人会想我这个房子既然空着就要租。

　　【邱宏】：二手房出现售转租的情况还是发生在时间长的小区里面，主要这种原因的产生我觉得很简单的一句话就是二手房交易成本的提高。交易成本提高了人们就不愿意把现在的房子卖出去，等于还是在观望。

　　【主持人】：大家还是在僵持的局面下做不出售还是租的决定。

　　【邱宏】：租出去的房子还是占少数的，还是本身预想投资的用户比较多，“售转租”的现象很多，但是真正租出去的房子并不多。

　　【主持人】：这是您自己的看法？

　　【邱宏】：对。

天津市盛豪房地产信息咨询中心业务经理马浩
　　【马浩】：大部分的售转租的房子都是因为卖不出去才租的，卖不出去确实是市场比较低迷，为什么低迷？因为现在购买面狭窄了，现在天津属于上层次的人、比较有钱的人，我们现在经常租房子大部分是3套到4套，他的购买力没有了，一些穷人买不起房子，因为房价涨到一定的顶点，他根本买不起，买得起房子的不需要买房了，房价肯定还在僵持，因为房价有落的趋势。真正买房的基本上是结婚的人，拆迁户买房很少了，这样需求量就下降了，这就导致房子放在这里卖不出去，所以只能租。

　　【主持人】：各位的观点比较一致，都是因为市场的僵持局面造成“售转租”的现象，其实很多人都认为，二手市场更能反映出一个地区或者一个市场的真正的需求。刚才听了几位也介绍到，二手房租赁市场也呈现了一种比较稳定的上升趋势，所以大家可能比较疑惑，为什么在新房和二手房成交市普遍低迷的状态下，租赁市场还能有向上的趋势？这样我想可能大多数人都会有这样的问题。请各位就这样的问题给各位网友解释一下？

　　【邱宏】：我觉得这个原因主要有两方面的原因造成的，第一个从卖房人的角度来看，现在这个时期银行利息逐渐的提高，房屋的成本也在提高，一方面业主持币观望，另一方面他也是为自己减轻还款压力，所以想把一部分的房子售转租，这样在租赁市场当中房源的数量有所增加。另一方面原因是客户的原因，本身天津的经济发展越来越快，外来人口越来越多，所以对房子的需求也越来越大，所以就造成了交易呈显著的增长趋势发展。

　　【主持】：比较全面。

　　【马浩】：我也是这样认为的，租房市场火热是因为租户多了，天津市场正在呈现上升的态势，外来企业的上层人口来到天津之后他首先都是租房，现在主要的租房都是外来人口，还有一些大学毕业的学生也是这样的，主要就是这两方面，这是上层和下层的。

　　【主持人】：两方面都有。

　　【赵钢】：基本上是这几个方面，但是有一种新的现象。可能其他公司也有这种情况，现在有租房结婚的，这种现象比较特别，就是说明有些需求在转化。就是说他本身预计房价要降，但是现在买房房价又太高，所以他就转为租房。

　　【主持人】：这种占的比例大吗？

　　【赵钢】：不是特别大，去年我们公司没有接到过，但是今年就比较多了。还有一部分就是像这两位说的，天津经济正处于一个发展期，很多都是外来的银行、企业，这些高层、高管、领导都需要在这边租房，包括一些外来企业租办公地点。再有一部分就是这几个月份比较特殊，因为新的大学都毕业了，还有学生们租房，再有一部分就是比较特殊的一部分人，可能是孩子上学，他基本上考虑周边的房源，各方面起到了一个推动的作用。

　　【王建伟】：我觉得对于整个租赁市场的增长，是一种正常的现象，像他们说的这样，经济增长势必会带动各个方面的增长。其二就像刚才赵钢说的这样，就像买房结婚和租房结婚，租房结婚将来它势必会发生这种趋势，因为现在整体的房价不是正常人可以接受的了的，你只能面对这种现象，所以我觉得这种增长是一种正常现象。

　　【主持人】：等于是大势所趋了。

　　【邹韵】：我这块相对客户比较稳定，比如周边的学校，像各位说的一样，大学生毕业了都在周边找房子，还有一种现象就是很多人卖房子，卖完了之后他拿到钱了他不急于买，或者已经买到了他不急于装修，这段时间他要租房子。

天津起点创辉房地产顾问有限公司邱宏 
　　【邱宏】：我补充一下，刚才人们提到了经济发展，经济发展随着人们的思想也在变化，现在租房不单单是一些穷人在租房，我觉得有钱人也在租房，他可以把一部分钱用于买房子的钱，投入到别的事业当中，这样他租房的剩余的钱用来租房，剩余的那部分人可以用来投资其他事业，这样给他的投资回报率也是很大的。

　　【主持人】：还是一种观念上租房的思想方面的转变？这种现象在天津市场也是有很多了，不管是一手房还是二手房方面，像这种高端的租户也是越来越多，这就引申出“高端租赁”这样一种说法，我不知道高端租赁这种租赁方式和我们平常说到一种租赁方式有什么不同？或者它自身有没有比较突出的特点呢？

　　【马浩】：这个特点就是高端租赁如果你有这方面的客户他是相对普通租赁要好搞一些，因为它需要的都是比较上层次的房子，上层次的房子房主客户相对素质比较高，对你的沟通和成交都非常有帮助，因为对你比较省力，还有一你的盈利也比较容易，因为双方都认可这个，因为认识程度比较高，不像普通的租赁房主一样没有营业费，客户只要你服务到了，他对你的费用是很愿意付的，因为他认可的是服务，这种高端市场你如果服务质量提高的话你的盈利是很容易的。

　　【主持人】：您的观点主要是高端租赁主要注重服务方面。

　　【赵钢】：我感觉高端租赁他有几个特点，第一他的要求比较高，无论是对各方面来说，假如他对小区环境，对家庭家电的设施，以及坐落的位置和楼盘，包括左右邻居，甚至是周边邻居的素质都是有要求的，第二是对服务的要求，主要是这两点。

　　【主持人】：硬件和软件等于是双管齐下。

　　【王建伟】：其实这个问题我总感觉问在座的这些人不太合适，因为我总感觉如果让一个服务行业评判客户到底那个客户好一点我感觉应该是一样的，如果这个公司还在挑选那个客户行不行。每个客户都是你的商机，我总感觉谈什么就有什么样的特点，如果咱们想做好了，都是一样的。

　　【主持人】：租房的人都是咱们的客户。

　　【赵钢】：只不过他的需求方面的要求不一样。

　　【邹韵】：我挺同意马经理说的，服务肯定是最重要的，咱们毕竟做的就是服务行业，咱们也不说是高端还是低端，像高端的客户他提出来的一些要求，可能更有一些解决的办法，低端客户他可能相对来说他就没有什么太多的要求，东西好坏无所谓能用便宜一点，但是价高一些的客户他对屋内的设施包括一些楼盘他会有一定的要求。

　　【邱宏】：高端客户普通的客户其实都是我们的客户，但是从业主的角度来讲他们还是有一定的区别的，高端住宅的用户主要讲究是投资回报率，他们买房的目的就是为了出租，普通的业主他们只是将暂时的房子暂时出租出去，他不会长期的出租，说白了他对中介费是认可的，高端的业主很容易对中介费进行认可，因为服务做到了他就认可，他不在乎那些中介费用，最主要是双方利益得到保障，普通的业主即使你的服务做的再好，他的租金方面得到得越多越好，他不会考虑以后是不是有保障，产生纠纷的时候也不好处理，高端的客户对设施地段等方面要求的东西很高。

　　【主持人】：在这个问题上我们出现了一些小小的争执，这种争执也是挺正常的，我们争执的重点并不在于客户是高端还是低端这样的层次，我们可能更在乎的是我们服务的到位还是不到位，这点也是网友更加注重的，我们知道2008年是奥运年，天津也是奥运会的分会场，再有十几天马上就要开奥运会了，很多像外籍的人士都会过来参加奥运会、观看奥运会，所以想问一下各个租赁公司有没有结合奥运会推出比较具有特色的奥运短租房？

　　【邹韵】：这块相对来说华苑这边离奥体中心相对近一点，本身奥体中心这边有配套的三个酒店式的公寓，包括现在周边也有酒店式的公寓，这些房主再去出租的时候他会跟我们提一些，比如有这方面的需求可以直接联系他，因为相对来说那些房子精装修都是非常齐全的，他适合于类似于酒店式的管理。

　　他当初买的时候可能就考虑到这点了，因为他属于投资性的房屋，我们公司会有一些房屋管家业务，在这块公司这段时间会考虑一些配套奥运会推出这样的服务。

　　【王建伟】：像这种短期的奥运租房这个房源肯定会有，但是以现在这种市场状况来说，以天津人的投资意识来说他不足以概括成一种业务专门做这种事情，我觉得不具备这样的量。

　　【主持人】：这是个别现象？

　　【王建伟】：对。

　　【赵钢】：确实是这样的，因为有专门做短租房的公司，但是实际上这个主动权不是在中介，主要是在房主，因为很多房主他不同意短租。

　　【主持人】：可能会牵扯比较麻烦的事情，但是对于你们自己如果有这种业务还是会做。

　　【邱宏】：奥运开要到了，我们公司在这个特殊是企业推出了奥运短租房，租期是1到6月不止，还有奥城酒店式公寓最多，目前的状况也是比较好，现在我们有一部分的客户办理了租住，现在有一部分的预定了放在7月底或者8月初也会入住。

　　【马浩】：我们现在也搞了一些这样的业务，但是我们没有跟房主搞，因为房主觉得这个折腾人，而且费用也不好受，我们搞这些业务都是对应酒店，和四星级五星级跟酒店合作，这些酒店业愿意付这种费用，他们付费用都是自己加，之后给你饭店，做满一个月之后就给你返点，我们给他租的房子比他自己租便宜。

　　【主持人】：介绍酒店式的这种房间？

　　【马浩】：因为我们和酒店业有联系，这样比他自己找价格要低。

　　【主持人】：我们也知道今天到场的嘉宾都是租赁市场比较专业的人士，现在很多的老百姓在租房和买房方面还是比较迷茫，不知道买房好还是租房好，我要租房租什么地方的房子比较好租，租什么样的房子比较合适，这个可能是老百姓最关心的问题，各位用自己的专业知识给老百姓解答一下这方面的问题好吗？

　　【邱宏】：租房者对房子的要求各有不同，我觉得只要适合这个租房客户的就是好房子，但是主要有几点。第一地段好，地段好包括交通便利，再有就是周边的配套生活设施比较好，比如学校和超市这些地方，另外还有屋内的采光，还有家电的配备的情况，这个是针对不同的客户他有不同的要求，我们公司也有专门的人员负责这块，如果你想租房或者买房的时候你可以到我们的公司咨询一下，我们会有专业的人士提供给你专业的解答方案，使您的投资更具有优越性。

　　【主持人】：还是根据客户的需求来做。

　　【马浩】：租房和买房哪样好，我觉得还是买房好，如果买房自己住的话肯定是这样好，因为你不需要回报率，你只需要自己住。可是现在这个时段不适合买房，比较适合租房。因为这个时间大家都在观望，买卖市场是涨还是落现在说不准，没有一个准确的判断，因为老百姓买房也在关注奥运以后，卖房也在关注奥运以后，奥运之后的走势谁也不能肯定，所以我觉得投资还是尽量租房。

　　【主持人】：还是结合目前的形式来做出这样的决定。

　　【赵钢】：我感觉你说买房合适还是租房合适，当然这是客户自己的选择，我就想说一句话，其实现在其他中介也遇到过了，很多客户对中介有一种不信任感，有时候他打电话过来的时候，包括我们的业务人员在跟他交流的时候他也会有疑惑，他说你给我介绍的房子到底好不好，到底行不行，所有中介给他推荐的房子肯定是最适合的，就像卖东西一样，谁也不会把最烂的东西卖给他，肯定是卖给他最好的。

　　【主持人】：您认为首先还是彼此之间产生信赖和信任感这样才能进行下一步的交易。

　　【赵钢】：实际上我们这种职业道德还是有的，做租赁毕竟我们这些业务人员都比较专业，只要他能把需求说的详细一点肯定会给他找到合适的。

　　【王建伟】：政策方面的问题我觉得对任何人来说都是一个预期，比如王石他们争论了这么长时间他们也没有弄明白，因为他牵扯的东西太大了，这个问题从我个人的能力来说这个问题有点难度，刚才说是给老百姓提供一些建议，刚才邱女士也说了，说道路好的地点好的，但是我觉得非常重要的一点就是咱们做的什么服务，你做服务客户的需求是什么，他的目的是什么？道路好没有用，你要一个装修好点的，我这里有充裕的资金我希望有一个享受型的房子，你得知道他租房的目的是什么，然后慢慢跟他了解，在真正了解之后你再跟他匹配讲解这个问题，要好很多，咱们不能说这些方面，因为他要求的不是这些东西。

　　【邱宏】：我们这边是做高端的客户比较多，他做高端的房子肯定他的需求就很高。这个我也不排除王经理说的有道理，我们这些问题都是根本客户的需求来做的。

　　【主持人】：二位的观点没有实质性的冲突，可能从自己的观点出发形成了不同的意见而已，但是两位的观点肯定是有互补的地方。请邹总谈一下您对租房者有什么建议。

　　【邹韵】：其实应该从客户的需求点出发，毕竟租赁相对来说是比较短期的行为，他会有一定的目的性，比方上学、上班，他拆迁暂时缓解一下，相对来说买房的客户他这段时候照样也有成交，别看他的成交量下来了，但是一些成交价我觉得不会有太大的下降过程。比如一些结婚的买房子，他必须就得买房子，租房这种新鲜的想法不是大部分人都可以接受的，主要是您刚才问的问题租与卖之间的博弈，我感觉是从客户真正的一个需求点出发。

　　【主持人】：还是从客户的角度来出发进行一个合理的选择。

　　我们刚才已经就各个话题聊了不少，包括2008年上半年整体的走势，而且对我们租房者业进行了合理化的建议，其实在最后都会有2008下半年的市场进行分析和展望，因为我觉得上半年的走势还是比较看好的这种势头会会在2008年下半年继续下去呢？各位可以就自己的观点和意见大胆的预测一下。

　　【邹韵】：我觉得下半年奥运会过完了之后还会持续租房比较高峰的时段，大伙儿都在说奥运会之后房价或者涨或者落，他需要一段时间验证这个东西，不会奥运会开完了之后马上有变化出来，大家还需要观望一段时间，比方说到价格比较平稳一点，大家看这个市场更有条理一些的时候，他们再去想买还是租。

　　【主持人】：会有这样的持续的时间吗？

　　【邹韵】：不会太长，因为他真正要买房子他不会等时间太长。

　　【王建伟】：具体来说关于买卖这方面，他刚性的需求还是无会有增无减的，说这个需求可以持续多长时间，觉得也不是咱们这里可以研究透的，咱们谁也没有做过市场调查，谁说一年后可以买房子，这个东西不好说，但是有一点可以肯定，如果房子可以作为一种商品，他可以达成这种交易，那么商品不可能永远涨永远不落，或者永远落不涨的，因为他必须符合市场规则。

　　其二对于租赁来说，下半年的市场好坏我觉得既然大家都承认经济肯定要发展，经济发展了那么需求肯定会涌进来，需求好不好从下游资源来说肯定比较好，对于上游资源他的价位也算是一种交易方式的话，他的租赁方式也算是一种交易商品，如果咱们的承受能力达不到我觉得租房还是可以的。

　　【主持人】：还是根据市场的走向。

　　【赵钢】：单说租赁市场，因为买卖市场特别复杂你不好说以后的走向是什么样的，说租赁市场我觉得还是比较看好的，因为经济是拉动的主要目的，天津市在发展，咱们也知道，很多的领导人近期到天津视察的比较多，而且也说过一句话，天津滨海开发区一定要走在全国的前列，天津经济要发展，肯定会带动其他的市场发展，其中也包括租赁市场的发展，但是我觉得以后可能对租赁公司的要求越来越高了，我指的是服务方面的。但是我整体还是比较看好下半年的租赁市场。

　　【主持人】：王经理和赵经理的观点是相同的。

　　【马浩】：下半年的市场应该是向上走的，因为赵经理说的天津确实发展，而一些中小型企业都在兴建，大家都在租房子，现在写字楼特别的抢手，这不是短期的业务，中小型企业起落很快，租房很频繁，所以写字楼一直比较火热。还有一种就是天津人的这种习惯，天津人爱陪读，学校周围的房子也会比较有需求。

　　【邱宏】：本身租赁市场我觉得和天津的经济发展是成正比的，经济发展好了，天津经济增长的需求自然而然就比较好，对下半年的租赁市场我个人觉得还是比较有发展潜力的，奥运会结束之后，经济越来越好这样就促使上商住的房子交易量会更大。

　　【主持人】：大家都认为2008年整个一年咱们的租赁市场都会呈现比较稳步上升的趋势，今天也非常欢迎各位来到我们的焦点直播间和网友一起探讨租赁市场的话题，非常感谢各位。